Quanto vale a Arena.

Na íntegra o levantamento do advogado e conselheiro do Grêmio Gladimir Chiele.

1. A Arena tinha um custo de construção em torno de R$ 310.000.000,00 em 2008, já que o financiamento previsto era de R$ 140.000.000,00, e este montante correspondia ao mínimo de 45% do total da obra, de acordo com cláusula contratual que diz:

2. A correção do valor acima originalmente previsto de 2008 até a presente data representa um valor em torno de R$ 500.000.000,00, como custo total da obra. Isso em se fazendo o cálculo buscando o valor médio entre o mínimo de R$ 140 mi e máximo de R$ 170 mi, atualizado pelo índice CUB-SP:

R$ 155.000.000,00 atualizado para 28-02-2013 = R$ 192.207.284,00

1.1.       Se o valor utilizado de R$ 192.207.284,00, for de 45% do valor total da obra, então temos a obra orçada em R$ 427.127.297, agregando os 55% que seria de capital próprio da construtora;

1.2.       Sobre esse valor, embora discutível, soma-se o aditivo de R$ 65.000.000,00 e teríamos R$ 492.127.297,00. Custo total da obra.

Então, no caso de uma negociação, o cálculo deve observar as seguintes premissas:

1. Avaliação da área da Azenha.

O valor levantado em 2009 foi de R$ 74.000.000,00. Avaliação muito reduzida em relação ao potencial de construção da área. Não foi agregado posteriormente o aumento dos índices construtivos (viabilizados exclusivamente pelo Grêmio), que passou de 1,6 para 2,4. Portanto, a área do Olímpico não pode valer menos do que R$ 130.000.000,00 a R$ 140.000.000,00, como se verá no item a seguir;

2. Ainda deve ser calculado o aumento do índice construtivo do bairro Humaitá, que também somente ocorreu em virtude do Grêmio, passando de 1,3 para 2,4. Tal valor será apurado no item a seguir, já que proporciona um incremento significativo no aumento da metragem quadrada de construção;

2.1. Recentemente, a OAS anunciou a construção de 28 mil metros quadrados para alocar 200 lojas no shopping ao lado do prédio da Arena;

2.2. A OAS também anunciou a construção de 2.300 apartamentos, distribuídos em 24 torres ao lado da Arena, perfazendo, levado em conta uma média de 65 m2 por unidade, cerca de 150.000 m2 de área construída, mais um hotel, um centro de convenções e um shopping;

2.3. O shopping já foi anunciado, com 28.000m2 de área construída;

2.4. Com a lei aprovada em vista de ser negócio envolvendo o Grêmio, o valor dos índices construtivos que passaram de 1,3 para 2,4 devem ser avaliados e abatidos no negócio, da forma a ser calculada neste documento.

3. Deve ser calculado, para abatimento do valor total do custo Arena, a desoneração tributária feita pelo Município e Estado, reduzindo sensivelmente o custo da obra.

Valores – Benefícios e Ganhos da Construtora

Índices Construtivos – Solo Criado

A questão dos índices construtivos aplicados na área da Azenha e no bairro Humaitá foi tratada pelaLei Complementar nº 610 de 13 de janeiro de 2009 de Porto Alegre. O texto DEFINE REGIME URBANÍSTICO PARA SUBUNIDADE 2 DA UNIDADE DE ESTRUTURAÇÃO URBANA (UEU) 8 DA MACROZONA (MZ) 2 (Humaitá) E PARA A SUBUNIDADE 3 DA UEU 80 DA MZ 1, SUPRIME A ÁREA ESPECIAL DE INTERESSE INSTITUCIONAL DA SUBUNIDADE 3 DA UEU 80 DA MZ 1 AZENHA.

O Índice de Aproveitamento (IA) é a área adensável (as partes do prédio utilizadas) que pode ser construída sobre um terreno. A ela podem ser somadas áreas incentivadas (não adensáveis), como por exemplo, garagens, sacadas e áreas de circulação. A área máxima construída é a soma das áreas adensáveis e não adensáveis. Este índice muda dependendo da zona da cidade.

A Azenha estava dentro do Regime 17, atividade 05, Índice de Aproveitamento 17, índice construtivo de 1.9 e Altura 11 (equivalente a 52m). Segundo dados da prefeitura, normalmente uma quarteirão tem o Índice de Aproveitamento e o Construtivo, maiores nas extremidades do quarteirão e menores no meio.

Portanto, o Olímpico, baseado neste dado, se enquadraria no Regime 11, atividade 07, Índice de Aproveitamento 11, índice construtivo 1.6 e altura 17 (equivalente a 27m).

No bairro Humaitá, Arena, embora sem Regime determinado, o Índice Construtivo era de 1.3 e altura máxima de 53 m.

Após a edição da LC 610/09, a área da Azenha passou a se enquadrar no Regime 11, Atividade 07, Índice de Aproveitamento 20, Índice Construtivo 2.4 e Altura 20 (equivalente a 72m).

Já na zona da Arena, o terreno comprado pela OAS foi divido em três partes; Arena, Empresarial e Residencial. O lote da Arena continuou sendo considerado de natureza Institucional, mas os lotes Empresarial e Residencial passaram ao Regime 22, Atividade 03, Índice de Aproveitamento 20, Índice Construtivo 2,4, Altura 20 (equivalente a 72m).

Área real e Índice Construtivo

A área real é o terreno, com sua metragem quadrada definida pela metragem linear do mesmo. Índice construtivo é a Área que pode vir a ser construída, ou seja, tudo aquilo que está acima do terreno até o limite do referido Índice. Normalmente essa conta deve ser feita através da multiplicação da Área Real pelo Índice Construtivo (AR x IC = SC/m2), obtendo-se o montante em m².

A área real de 01(um) hectare equivale a 10.000m².

Terreno Comercial e Residencial da Arena:

Área Real: 6,5 há (área residencial) + 7.95(área empresarial) = 14.45ha equivalente a 144.500m²;

IC anterior à lei: 144.500m² x 1.3 = 187.850m².

IC Posterior a Lei: 144.500m² x 2.4 = 346.800m².

Temos então uma diferença de 158.950m² de potencial construção a maior.

Valor do Índice Construtivo:

Segundo a tabela disposta no sitio do Município de Porto Alegre o valor m2 criado, a partir da comparação com o valor do Solo Criado, onde se localiza o quarteirão de investimentos da OAS no Humaitá é de R$ 290,45/m² e o quarteirão da Azenha é de R$ 328,17/m². Porém, esses são os valores utilizados pelo Município de Porto Alegre para vender a empreendedores.

Comparativamente falando, pode-se ter uma noção mais exata do que significa, em termos de valores, a elevação dos índices construtivos, pois, na prática, trata-se de uma espécie de criação de solo, onde o empreendedor pode aumentar a metragem quadrada de sua obra em determinada região.

Para transformar em números este ‘ativo’, basta verificar o valor de um imóvel que já está sendo comercializado no bairro Humaitá, ao lado do prédio Arena, e pela própria Construtora. Um apartamento de porte médio, em torno de 60 a 65 m2, está sendo vendido a R$ 270.000,00. Se dividirmos esse montante pelos m2, teremos R$ 4.500/m².

Lembrando que foi o Grêmio quem possibilitou à OAS construir 158.950m² a mais na área da Arena, basta multiplicar 158.950 m2 por R$ 290,45 m2, para obter-se R$ 46.167.027,50. Isso somente na Arena.

Na zona do Olímpico, já descontada a área verde de 20%, obtém-se uma área real de 6,7 há, ou seja, 67.000 m2 de área.

IC anterior à lei: 67.000 x 1.6 = 107.200m².

IC posterior à lei: 67.000 x 2.4 = 160.800m².

Percebe-se uma diferença de 53.800m² somente nesta área.

Para Localizar os Terrenos na tabela é preciso os seguintes dados:

Local	Macrozona	UEU	SUB	Valor do SC*
Humaitá	02	8	2	290,45m²
Olimpico	01	80	3	328,17m²

SC = Solo Criado / UEU = Unidades de Estruturação Urbana

Tabela Demonstrativa da Área Ampliada e valores no Humaitá e no Olímpico:

Local	Area Real	I.Construtivo	Solo Criado	Valor Venda*	Total
Olimpico	67000m²   x	1.6            =	107.200m²   x	R$6.000,00/m²	R$ 643.200.000,00
Olimpico	67000m²   x	2.4            =	160.800m² x	R$6.000,00/m²	R$ 964.800.000,00
Diferenças pós Lei 610/09			53.800m²		R$ 322.800.000,00
Humaitá	144000m²  x	1.3          =	187.850m² x	R$4500,00/m²	R$ 845.325.000,00
Humaitá	144000m²  x	2.4          =	346.800m² x	R$4500,00/m²	R$ 1.560.600.000,00
Diferenças pós Lei 610/09			158.950m²		R$ 715.275.000,00
Valor Total Agregado			212.750m²		R$ 1.276.500.000,00

Postado por Hiltor Mombach